En el marco de la Política Nacional de Modernización de la Gestión Pública, el Estado peruano ha implementado importantes reformas para optimizar la eficiencia administrativa y mejorar los servicios orientados al ciudadano. Una de estas reformas clave se centra en los procedimientos para la obtención de licencias de edificación, un aspecto fundamental para el desarrollo ordenado del sector construcción y la transformación de la cultura de autoconstrucción que prevalece en muchas zonas del país.
¿Qué es una licencia de edificación?
Una licencia de edificación constituye el acto administrativo mediante el cual un gobierno local otorga al administrado la autorización para ejecutar una obra de edificación. Esta autorización aplica a construcciones de carácter permanente sobre predios que cuentan con un proyecto de habilitación urbana aprobado, destinadas a albergar personas en el desarrollo de sus actividades cotidianas.
Es importante destacar que la expedición de una licencia de edificación no otorga derechos de titularidad sobre el predio o predios en construcción. Para obtener esta licencia, el predio debe contar con el correspondiente proyecto de habilitación urbana aprobado, mientras que para la Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación, el lote debe estar inscrito en la Partida correspondiente del Registro de Predios.
Las licencias de edificación tienen una vigencia de treinta y seis (36) meses contados a partir de la fecha de emisión, con la posibilidad de solicitar una única prórroga de doce (12) meses adicionales. Esta prórroga debe solicitarse treinta días antes del vencimiento de la vigencia original, indicando el número de resolución de la licencia y/o expediente, y debe ser emitida dentro de los tres días hábiles posteriores a la solicitud.
En caso de vencimiento del plazo de vigencia, el administrado tiene una última oportunidad para solicitar la revalidación por el mismo plazo por el cual fue otorgada la licencia original. Esta revalidación solo procede cuando existe avance en la ejecución de la obra, sin considerar las obras preliminares, y se otorga dentro de los diez días hábiles posteriores a la presentación de la solicitud.
Casos exceptuados de licencia de edificación
No todos los trabajos de construcción requieren una licencia de edificación. Están exceptuados de obtener este permiso, siempre que no se ejecuten en inmuebles que constituyan Patrimonio Cultural de la Nación:
- Los trabajos de acondicionamiento o refacción, que solo deben declararse en el autovalúo.
- Las construcciones de cercos frontales de hasta 20 metros de longitud, siempre que el inmueble no esté bajo régimen de propiedad exclusiva y común.
- La instalación de casetas de venta, departamentos modelo y cualquier otra instalación temporal, que deberá desmontarse antes de la conformidad de obra.
Modalidades de aprobación de licencias de edificación
La normativa clasifica las licencias de edificación en cuatro modalidades (A, B, C y D), cada una con requisitos y procedimientos específicos adaptados a la complejidad y características de la obra.
Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales
Esta modalidad aplica a proyectos de menor complejidad como:
- Viviendas unifamiliares de hasta 120 m² construidos (única edificación en el lote)
- Ampliaciones de viviendas unifamiliares hasta 200 m² en total
- Remodelaciones sin modificación estructural
- Cercos de más de 20 metros de longitud
- Demoliciones totales de edificaciones de hasta 3 pisos sin sótanos
- Obras menores según el Reglamento Nacional de Edificaciones
- Obras militares, policiales y establecimientos de reclusión
- Edificaciones para proyectos de inversión pública, asociación público-privada o concesión privada para servicios públicos
- Edificaciones de programas promovidos por VIVIENDA para reubicación de beneficiarios del Bono Familiar Habitacional
Modalidad B: Aprobación de proyecto con evaluación por la municipalidad o revisores urbanos
Esta modalidad se aplica a proyectos como:
- Modificaciones de proyectos que correspondan a etapas de un proyecto integral
- Edificaciones para vivienda de hasta 5 pisos y 3,000 m² de área techada
- Ampliaciones o remodelaciones con modificación estructural
- Cercos en inmuebles bajo régimen de propiedad exclusiva y común
- Demoliciones totales de edificaciones hasta 5 pisos
- Edificaciones con sótanos o excavaciones mayores a 1.50 metros colindantes con edificaciones existentes
Modalidad C: Aprobación de proyecto con evaluación previa por comisión técnica o revisores urbanos
Esta modalidad aplica a proyectos de mayor complejidad como:
- Edificaciones para vivienda multifamiliar de más de 5 pisos o más de 3,000 m² de área techada
- Edificaciones para fines distintos a vivienda (excepto las de modalidad D)
- Edificaciones de uso mixto con vivienda
- Intervenciones en inmuebles que constituyen Patrimonio Cultural de la Nación
- Locales comerciales, culturales y de espectáculos hasta 30,000 m²
- Mercados hasta 15,000 m²
- Locales deportivos hasta 20,000 ocupantes
- Demoliciones totales de edificaciones con más de 5 pisos
Modalidad D: Aprobación de proyecto con evaluación previa por comisión técnica o revisores urbanos
Esta modalidad corresponde a los proyectos de mayor envergadura:
- Edificaciones para fines industriales
- Locales comerciales, culturales y de espectáculos mayores a 30,000 m²
- Mercados mayores a 15,000 m²
- Locales deportivos con más de 20,000 ocupantes
- Edificaciones para fines educativos, salud, hospedaje, expendio de combustibles y terminales de transporte
Es importante mencionar que las edificaciones sujetas a las modalidades B, C y D pueden ejecutarse por etapas, siempre que tengan un proyecto integral aprobado. Asimismo, el gobierno local, a solicitud del usuario, puede aprobar un anteproyecto en consulta u otorgar licencia bajo los alcances de una modalidad superior a la que corresponda la obra.
Requisitos para obtener una licencia de edificación
Para obtener una licencia de edificación, sin importar la modalidad, se requiere presentar documentos comunes y documentos técnicos específicos.
Documentos comunes:
- Formulario Único de Edificaciones (FUE) firmado por el usuario y los profesionales responsables, en tres juegos originales.
- Documentación que acredite el derecho a edificar (si no es propietario).
- Declaración jurada del representante legal (para personas jurídicas).
- Declaración jurada de los profesionales participantes acreditando habilitación profesional.
Documentos técnicos:
- Memoria descriptiva
- Plano de ubicación y localización
- Planos de arquitectura (planta, cortes y elevaciones)
- Planos de estructuras
- Planos de instalaciones sanitarias
- Planos de instalaciones eléctricas
- Estudios técnicos (como mecánica de suelos)
- Certificado de Factibilidad de Servicios
El Formulario Único de Edificaciones y sus anexos son documentos aprobados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, de libre reproducción, que deben ser suscritos por el administrado y los profesionales responsables del proyecto. Este formulario tiene carácter de declaración jurada respecto a la información y documentos presentados, y tiene mérito de inscripción registral.
Procedimiento para otorgar una licencia de edificación
El procedimiento varía según la modalidad:
Modalidad A (Aprobación automática):
- El cargo de ingreso del expediente constituye la licencia de edificación.
- El servidor verifica, sella y firma los documentos presentados.
- Se entrega al usuario dos juegos del FUE y dos juegos de documentación técnica sellados.
Modalidad B (Con evaluación municipal):
- Se puede emitir una licencia temporal para obras preliminares.
- El servidor revisa la documentación y elabora informe técnico en 15 días.
- Sin observaciones, se emite la resolución que se consigna en el FUE.
- Con observaciones, se notifica al administrado y se le otorga 15 días para subsanarlas.
- Aplica silencio administrativo positivo transcurrido el plazo.
Modalidades C y D (Con evaluación de Comisión Técnica):
- El servidor revisa la documentación en 5 días y convoca a la Comisión Técnica.
- La Comisión tiene 20 días para emitir dictamen por especialidad.
- Con dictamen favorable en Arquitectura y Estructuras, puede iniciarse la obra con licencia temporal.
- Las observaciones se notifican al usuario, quien tiene 15 días para subsanarlas.
- El plazo total es de 28 días, y aplica silencio administrativo positivo excepto para bienes del Patrimonio Cultural.
Aprobación con Revisores Urbanos (Modalidades B, C o D):
- El cargo de ingreso del expediente constituye la licencia.
- La documentación debe incluir el informe técnico favorable de los Revisores Urbanos certificados.
- El servidor verifica, sella y entrega el cargo al usuario en el acto.
Verificación administrativa y técnica
Una vez otorgada la licencia, el gobierno local realiza dos tipos de verificación:
Verificación administrativa:
Es la revisión posterior del proyecto aprobado para comprobar su cumplimiento con los planes urbanos, parámetros urbanísticos y edificatorios, y demás normas aplicables. Se realiza:
- Al 100% de expedientes de Modalidad A
- Al 10% de expedientes de Modalidades B, C y D (máximo 150 por semestre)
El procedimiento se completa en 10 días hábiles, y de no haber observaciones, se archiva el expediente. Si hay observaciones subsanables, se notifica al usuario, y si las observaciones son por incumplimiento normativo, el gobierno local puede declarar la nulidad de la licencia.
Verificación técnica:
Consiste en comprobar que las obras se ejecuten conforme al proyecto aprobado y las normas de construcción vigentes. Se realiza al 100% de las licencias otorgadas y está a cargo de inspectores municipales de obra acreditados por los colegios profesionales de arquitectos e ingenieros.
El inspector realiza visitas según el cronograma establecido, emite informes después de cada visita, y el gobierno local notifica al usuario las observaciones formuladas. Si la obra contraviene el proyecto autorizado e implica alto riesgo, el inspector debe fundamentar técnicamente las observaciones para que el gobierno tome medidas.
Categorías de inspectores municipales y costos
Se han definido cuatro categorías de inspectores según el tipo y modalidad de aprobación del proyecto:
- Categoría 1: Para obras que no generan riesgo ni mayor impacto urbanístico.
- Categoría 2: Para obras que generan mediano impacto urbanístico y riesgo.
- Categoría 3: Para obras que generan gran impacto urbanístico y riesgo.
- Categoría 4: Para obras relacionadas a usos industriales, comerciales, proyectos de inversión pública o intervenciones en bienes del Patrimonio Cultural.
Los costos máximos por visita de inspección están regulados según la categoría del inspector:
- Categoría 1: 0.032 UIT (para proyectos en Modalidad A y algunos B)
- Categoría 2: 0.037 UIT (para proyectos en Modalidad B)
- Categoría 3: 0.042 UIT (para proyectos en Modalidad C y algunos D)
- Categoría 4: 0.088 UIT (para proyectos especiales en Modalidades A, B, C y D)
Si el inspector no es empleado municipal, el pago se efectúa al Colegio de Arquitectos o Ingenieros correspondiente.
La reforma en los procedimientos de licencias de edificación representa un esfuerzo importante del Estado peruano para optimizar la gestión pública orientada al ciudadano. Estas modificaciones buscan garantizar un desarrollo urbano ordenado y seguro, transformando progresivamente la cultura de autoconstrucción hacia procesos formales que cumplan con la normativa técnica vigente.
Para los gobiernos locales, implementar correctamente estos procedimientos significa no solo cumplir con la normativa nacional, sino también contribuir al desarrollo sostenible de sus territorios y ofrecer servicios eficientes a sus ciudadanos. La claridad en los requisitos, plazos y costos permite tanto a los administrados como a los funcionarios públicos contar con reglas claras que facilitan la gestión adecuada del crecimiento urbano.
La verificación técnica, como componente esencial de este proceso, asegura que las edificaciones cumplan con los estándares de seguridad y calidad establecidos en el Reglamento Nacional de Edificaciones, protegiendo así la vida y el patrimonio de los ciudadanos frente a riesgos naturales y antrópicos.
Esta guía constituye una herramienta valiosa para que los gobiernos locales implementen correctamente los procedimientos de licencias de edificación, contribuyendo así a la modernización de la gestión pública y a la mejora de los servicios que brindan a la ciudadanía.