En el Perú, construir o modificar edificaciones requiere cumplir con una serie de normativas legales orientadas a garantizar la seguridad, el orden urbano y el respeto por el patrimonio cultural. Entre estas normativas, la Ley N.º 29090 —Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones— establece los procedimientos para obtener una licencia de edificación, un permiso esencial para ejecutar obras de construcción, ampliación o remodelación.
Uno de los procedimientos más utilizados por su rapidez y simplicidad es la Modalidad A de Aprobación Automática con Firma de Profesionales, que permite ejecutar obras menores bajo ciertas condiciones. En este artículo, desarrollaremos en detalle qué es una licencia de edificación, en qué consiste esta modalidad, qué requisitos exige y qué obras están exceptuadas de requerir licencia.
¿Qué es una Edificación?
Según la Ley N.º 29090, una edificación es el resultado de construir una obra sobre un predio urbano habilitado, con el propósito de permitir al ser humano desarrollar sus actividades. Es decir, no se trata simplemente de levantar una estructura física, sino de hacerlo sobre un terreno legalmente aprobado como urbano y con un proyecto definido.
¿Qué es una Licencia de Edificación?
Una licencia de edificación es el acto administrativo mediante el cual la Municipalidad autoriza la ejecución de obras de edificación o habilitación urbana. Este permiso es indispensable para garantizar que el proyecto cumple con los parámetros urbanísticos y edificatorios establecidos por la normativa nacional y local.
La licencia de edificación puede ser objeto de prórroga, modificación o desistimiento, si así lo solicita el interesado, siempre dentro del marco de la ley.
Obras Exceptuadas de Obtener Licencia
Existen ciertos tipos de obras que no requieren licencia de edificación, siempre que no se ejecuten sobre inmuebles que sean parte del Patrimonio Cultural de la Nación. Estas son:
- Trabajos de acondicionamiento o refacción, que pueden ser simplemente declarados en el autovalúo del año siguiente.
- Cercos frontales hasta 20 metros de longitud, si el inmueble no tiene propiedad común y exclusiva.
- Casetas de venta y departamentos modelo temporales, que deben desmontarse antes de la conformidad de obra.
- Construcción de una vivienda unifamiliar de hasta 120 m², si es la única edificación en el lote.
- Ampliación de una vivienda unifamiliar, si no supera los 200 m² y la edificación original tenía licencia.
- Remodelaciones sin cambio estructural ni incremento de área techada.
- Demoliciones totales de edificios menores a tres pisos, sin semisótanos ni explosivos.
- Cercos de más de 20 m de longitud, si no hay propiedad común.
Modalidades para Obtener una Licencia de Edificación
La Ley N.º 29090 contempla cuatro modalidades para obtener una licencia, según el tipo y complejidad del proyecto:
- Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales.
- Modalidad B: Evaluación del proyecto por la Municipalidad o revisores urbanos.
- Modalidad C: Evaluación previa por la Comisión Técnica o revisores urbanos.
- Modalidad D: Igual que la modalidad C, pero para proyectos más complejos.
Modalidad A: Aprobación Automática con Firma de Profesionales
La Modalidad A permite al solicitante iniciar su obra desde el momento en que presenta su solicitud, siempre que cumpla todos los requisitos y entregue la documentación completa exigida por el TUPA (Texto Único de Procedimientos Administrativos) de la entidad correspondiente.
Características clave:
- No hay pronunciamiento expreso de la Municipalidad.
- Fiscalización posterior por parte de la entidad.
- Si se necesita un documento comprobatorio, la Municipalidad tiene un plazo máximo de 5 días hábiles para expedirlo.
Esto la convierte en una opción rápida y eficiente, ideal para proyectos simples que no comprometan la seguridad estructural ni el entorno urbano.
¿Qué Obras Califican para la Modalidad A?
Las obras que pueden acogerse a esta modalidad deben ser obras menores, es decir:
- Ampliaciones, remodelaciones, refacciones o demoliciones parciales.
- Sin alteración de elementos estructurales.
- Área de intervención menor a 30 m² o valor de obra menor a 10 UIT.
- Ejecutadas bajo responsabilidad del propietario y/o constructor.
- Deben cumplir con los parámetros urbanísticos y edificatorios.
No se pueden acoger a esta modalidad:
- Obras en zonas monumentales o patrimonio cultural.
- Obras con excavaciones mayores a 1.50 m colindantes a edificaciones.
- Obras en inmuebles con propiedad común, sin autorización de la junta de propietarios.
Requisitos para la Modalidad A
Los principales requisitos para tramitar una licencia de edificación bajo la Modalidad A son:
- Formulario Único de Edificación (FUE) en tres originales.
- Firmado por el solicitante y los profesionales responsables.
- Planos y memoria descriptiva del proyecto.
- Pago por derecho de trámite y revisión, según el TUPA.
- Certificación del cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios.
- Otros requisitos establecidos en los artículos 25 de la Ley N.º 29090 y 61 y 63 del Reglamento.
Estos documentos deben presentarse de forma clara, organizada y completa, para evitar observaciones que puedan retrasar el inicio de la obra.
¿Qué es un Procedimiento de Aprobación Automática?
Es un proceso mediante el cual la Municipalidad no emite una resolución administrativa formal, sino que la aprobación se considera otorgada automáticamente al presentar la solicitud y documentos necesarios. La entidad realiza posteriormente una fiscalización para verificar la legalidad de lo ejecutado.
Si el administrado desea un documento que pruebe esta aprobación, puede solicitarlo, y la Municipalidad está obligada a expedirlo en un plazo de cinco días hábiles.
Responsabilidad de los Profesionales
Uno de los pilares de la Modalidad A es la responsabilidad de los profesionales firmantes (arquitectos, ingenieros, etc.), quienes deben asegurar que el proyecto cumple con todas las disposiciones normativas.
En este sentido, la Municipalidad no revisa los planos de forma previa, por lo que recae en los técnicos la obligación de garantizar la idoneidad y seguridad del proyecto.
Rol del Propietario y/o Constructor
Además de los profesionales, el propietario o constructor tiene responsabilidad directa sobre la ejecución correcta de la obra. Es crucial:
- Respetar lo presentado en el expediente.
- No ejecutar obras no autorizadas.
- Cumplir con las normas del Reglamento Nacional de Edificaciones.
Consideraciones Finales
La Modalidad A representa una herramienta eficiente para dinamizar el proceso constructivo, reducir la burocracia y dar mayor responsabilidad a los profesionales del sector. No obstante, su uso debe realizarse con conocimiento técnico y legal, para evitar sanciones o demoliciones posteriores.
Recomendaciones:
- Asegúrate de que tu predio no esté protegido por Patrimonio Cultural.
- Verifica que la intervención no comprometa elementos estructurales.
- Contrata profesionales calificados y con experiencia en este tipo de trámites.
- Conserva toda la documentación presentada y exigida.
- Solicita una verificación voluntaria posterior, si deseas una mayor seguridad legal.
Obtener una licencia de edificación no tiene por qué ser un proceso engorroso. Gracias a la Modalidad A de aprobación automática con firma de profesionales, miles de peruanos pueden remodelar o ampliar sus viviendas de forma ágil, segura y legal. Este procedimiento, respaldado por la Ley N.º 29090 y su reglamento, permite que los ciudadanos participen activamente en la formalización urbana, al tiempo que se promueve un crecimiento ordenado de las ciudades.
No obstante, es importante tener siempre presente que la construcción informal o fuera del marco legal puede conllevar sanciones graves, demoliciones, multas o incluso la pérdida del inmueble. Por eso, si tienes en mente un proyecto de edificación menor, asegúrate de informarte adecuadamente, cumplir con los requisitos y trabajar de la mano con profesionales calificados.