Al comprar una casa o departamento en Perú, el precio del inmueble no es el único desembolso que debes considerar. También tendrás que presupuestar la escritura pública, los honorarios notariales, la inscripción de la compraventa en SUNARP y, cuando corresponda, el impuesto de alcabala.
Estos gastos cambian según el valor de la propiedad, la notaría elegida, el tipo de operación y si compras una vivienda nueva o de segundo uso. En esta guía conocerás qué paga normalmente el comprador, cómo estimar los importes y qué revisar antes de firmar.
1. ¿Cuánto cuestan los gastos de notaría y registros en Perú?
No existe un único precio que se aplique a todas las compraventas. Los derechos registrales de SUNARP se calculan con tarifas oficiales, mientras que los honorarios notariales dependen de los servicios que se contraten y de la complejidad del trámite.
Notaría
Prepara y formaliza la escritura pública de compraventa, revisa documentos y realiza las actuaciones notariales necesarias.
Precio: solicita una cotización por escrito.
SUNARP
Inscribe la transferencia de propiedad en el Registro de Predios para que la compraventa conste registralmente.
Precio: depende principalmente del valor de transferencia y de la tarifa vigente.
Impuesto de alcabala
Es un impuesto municipal a cargo del comprador, salvo que se configure una inafectación legal.
Precio: generalmente 3% de la base imponible después de descontar las primeras 10 UIT.
2. ¿Cuánto cobra una notaría por comprar una casa?
La notaría interviene para formalizar la compraventa mediante escritura pública y, según el servicio contratado, puede encargarse de la presentación del título para su inscripción registral.
El costo puede variar por factores como:
- El precio de venta y la complejidad de la operación.
- La extensión de la minuta y de la escritura pública.
- El número de compradores y vendedores que intervienen.
- La revisión de poderes, documentos societarios u otros documentos especiales.
- Las certificaciones, copias, legalizaciones y servicios adicionales que se necesiten.
- La coordinación con el banco, si la compra se financia con un crédito hipotecario.
Por eso, es preferible solicitar dos o tres cotizaciones a notarías y comparar el precio final. Pregunta expresamente si el importe incluye la elaboración de la escritura, copias, presentación electrónica del título y seguimiento de la inscripción.
¿Quién paga la notaría: el comprador o el vendedor?
En la práctica, suele ser el comprador quien asume los gastos de formalización de su adquisición, pero la distribución de determinados gastos puede acordarse entre las partes. Antes de firmar la minuta, deja por escrito quién pagará cada concepto y evita dar por hecho que todos los costos están incluidos en el precio del inmueble.
3. ¿Cuánto cuesta inscribir una casa en SUNARP en 2026?
La inscripción de la compraventa en la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP) permite que la transferencia quede inscrita en la partida registral del inmueble.
Para una compraventa de predio, la tarifa registral considera un derecho de calificación y un derecho de inscripción. La información oficial de SUNARP detalla las tasas aplicables y advierte que el importe definitivo queda sujeto a la liquidación del registrador. Para el año 2026, debes consultar la resolución tarifaria vigente y sus modificaciones.
| Concepto registral | Cómo se calcula |
|---|---|
| Derecho de calificación | Importe fijo según el tarifario vigente. |
| Derecho de inscripción para actos valorizados hasta S/ 35,000 | La tarifa publicada por SUNARP utiliza una tasa proporcional menor para este tramo. |
| Derecho de inscripción para actos valorizados en más de S/ 35,000 | Se calcula en función del valor de transferencia, conforme al tarifario vigente. |
| Servicios adicionales | Pueden generar importes extra si se solicitan certificados, copias u otros actos registrales. |
Como referencia de cálculo para 2026, se puede estimar la tasa de inscripción de una compraventa de más de S/ 35,000 aplicando S/ 3 por cada S/ 1,000 del valor de transferencia, además del derecho de calificación de S/ 44.50. Confirma siempre el importe con SUNARP, pues las tasas pueden ser modificadas y la liquidación oficial es la definitiva.
Ejemplo ilustrativo para un inmueble de S/ 300,000:
- Derecho de calificación referencial: S/ 44.50.
- Derecho de inscripción estimado: S/ 900.
- Total registral referencial: S/ 944.50.
Esta cifra corresponde únicamente a una estimación de los derechos registrales de la compraventa. No incluye la notaría, el impuesto de alcabala ni otros actos que pudieran ser necesarios.
Consulta la información oficial en la página de SUNARP: inscripción de compraventa y revisa la Resolución N.° 228-2025-SUNARP/GG, junto con sus modificaciones para 2026.
4. ¿Qué es el impuesto de alcabala y cuánto se paga?
La alcabala es un impuesto municipal que grava la transferencia de propiedad de inmuebles urbanos o rústicos. En términos generales, lo paga el comprador y la tasa es del 3% sobre la base imponible, descontando el tramo correspondiente a las primeras 10 UIT.
En 2026, la UIT equivale a S/ 5,500, por lo que 10 UIT representan S/ 55,000. Para hacer una estimación sencilla, si el valor utilizado como base imponible fuera S/ 300,000, el cálculo sería:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de referencia de la transferencia | S/ 300,000 |
| Tramo no afecto: 10 UIT en 2026 | S/ 55,000 |
| Base para el cálculo simplificado | S/ 245,000 |
| Alcabala al 3% | S/ 7,350 |
Este ejemplo es orientativo. La base imponible legal no puede ser menor al valor de autovalúo ajustado conforme a las reglas aplicables. La municipalidad o el servicio de administración tributaria correspondiente debe confirmar el importe definitivo.
¿Cuándo no se paga alcabala?
La primera venta de un inmueble realizada por una empresa constructora no está afecta a alcabala, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno. También existen otros supuestos legales de inafectación. No des por hecho que toda vivienda nueva está completamente exonerada: solicita la liquidación o la constancia de no obligación que corresponda.
El impuesto se paga ante la municipalidad o la entidad tributaria competente según la ubicación del inmueble. En Lima Metropolitana puedes consultar los requisitos en el portal oficial de alcabala del SAT de Lima.
5. Simulador de gastos para comprar una casa en Perú
Utiliza esta herramienta para calcular un presupuesto aproximado de notaría, inscripción registral y alcabala. Puedes cambiar el valor de compra, el autovalúo ajustado y los honorarios notariales estimados.
La calculadora es orientativa. Usa una UIT de S/ 5,500 para 2026 y una estimación simplificada de los derechos registrales. En una primera venta de constructora, el cálculo de alcabala utiliza el valor del terreno introducido; la liquidación oficial puede diferir. No incluye gastos bancarios, tasación, certificados, asesoría legal ni otros trámites especiales.
6. ¿Qué otros gastos debo considerar al comprar una vivienda?
Además de la notaría y SUNARP, revisa si necesitas presupuestar estos conceptos:
- Minuta de compraventa: elaboración o revisión legal del documento que contiene el acuerdo de compra.
- Certificados registrales: copia literal, Certificado Registral Inmobiliario (CRI) u otros documentos para verificar la situación de la propiedad.
- Bloqueo registral: cuando se utiliza, protege temporalmente la prioridad de la operación bajo las condiciones legales aplicables.
- Crédito hipotecario: tasación, seguros, comisiones u otros cargos previstos en la oferta de la entidad financiera.
- Impuesto predial y arbitrios: verifica los pagos pendientes y las obligaciones municipales relacionadas con el inmueble.
- Asesoría legal independiente: puede ser útil si hay copropietarios, sucesiones, poderes, cargas o situaciones complejas.
7. Pasos para formalizar la compra de una casa
- Verifica la propiedad: solicita la partida registral y revisa quién figura como titular, además de las cargas o gravámenes inscritos.
- Revisa la documentación: comprueba la identidad y las facultades de los vendedores, así como los documentos municipales relevantes.
- Prepara la minuta: detalla el precio, forma de pago, plazos, entrega y obligaciones de cada parte.
- Liquida la alcabala: confirma si corresponde pagarla o si se aplica una inafectación.
- Firma la escritura pública: coordina con la notaría la documentación necesaria para elevar la compraventa a escritura pública.
- Inscribe la transferencia: coordina la presentación del parte notarial a SUNARP y verifica el resultado del trámite.
- Guarda los documentos: conserva los comprobantes de pago, la escritura y la información registral actualizada.
La inscripción es un paso fundamental para dar publicidad registral a la adquisición y reforzar la seguridad jurídica. Puedes consultar la explicación de SUNARP sobre el procedimiento para registrar una compraventa.
8. Preguntas frecuentes sobre los gastos notariales y registrales
¿Cuánto debo separar para notaría y SUNARP?
Depende del precio, los honorarios notariales y los trámites requeridos. Pide una cotización detallada a la notaría y calcula por separado los derechos registrales. No confundas estos gastos con la alcabala, que puede representar un desembolso considerablemente mayor.
¿La inscripción en SUNARP es obligatoria para comprar una casa?
La inscripción de la transferencia es fundamental para que la adquisición conste en el Registro de Predios y cuente con la protección y publicidad registral correspondientes. No te quedes únicamente con un contrato privado o una escritura sin verificar que la transferencia haya quedado inscrita.
¿La notaría está incluida en el precio de venta?
No necesariamente. El precio pactado para la vivienda y los gastos de formalización suelen ser conceptos separados. Revisa el contrato y acuerda por escrito quién pagará la notaría, los registros y cualquier otro costo de la operación.
¿Se paga alcabala por una casa nueva?
La primera venta de una empresa constructora no está afecta a alcabala, salvo por la parte correspondiente al valor del terreno. Es importante comprobar que se trate de la primera venta y obtener la liquidación o constancia correspondiente.
¿Quién paga los gastos de SUNARP?
Las partes pueden acordar cómo distribuir ciertos costos de la operación. En la práctica, el comprador suele asumir los gastos necesarios para inscribir su adquisición. Confirma el acuerdo en la minuta y con la notaría.
¿Cuánto demora la inscripción de una compraventa?
El plazo depende de la carga de trabajo de la oficina registral, la complejidad del título y si existen observaciones o pagos pendientes. Pregunta a la notaría por el seguimiento del expediente y verifica el estado del título con SUNARP.
Conclusión
Al comprar una casa en Perú, no basta con reunir el precio de venta o la cuota inicial. Debes contemplar los honorarios de notaría, los derechos registrales de SUNARP, la alcabala cuando corresponda y los posibles gastos adicionales de financiamiento y documentación.
La forma más segura de calcular el presupuesto es pedir una cotización detallada, consultar las tarifas oficiales vigentes y confirmar la situación tributaria del inmueble antes de firmar. Así evitarás sorpresas y podrás completar la compraventa con mayor seguridad.