Comprar tu primer departamento es una decisión financiera importante. Antes de separar un inmueble, necesitas saber cuánto puedes pagar, cómo conseguir un crédito hipotecario, qué documentos revisar y qué gastos se suman al precio de venta. En esta guía para Perú encontrarás el proceso paso a paso, un ejemplo de presupuesto, una calculadora y los errores que debes evitar para comprar con mayor seguridad.
¿Qué necesitas para comprar tu primer departamento?
No necesitas tener todo el dinero del departamento ahorrado, pero sí contar con una estrategia financiera. Muchas personas compran mediante un crédito hipotecario y aportan una cuota inicial, mientras que otras adquieren una vivienda con ahorros propios.
Cuota inicial
Es un rango de referencia habitual para planificar. El porcentaje mínimo depende del banco, del programa y de la evaluación del comprador.
Gastos adicionales
Reserva dinero para impuestos, notaría, registros, tasación y gastos bancarios que correspondan.
Ingresos demostrables
El banco evaluará tus ingresos, deudas, historial crediticio y estabilidad financiera.
Documentos del inmueble
Comprueba quién es el propietario, si existen cargas y si la documentación está en regla.
1. Calcula cuánto puedes pagar antes de buscar
El primer paso no es visitar departamentos, sino establecer un presupuesto realista. Considera tus ingresos netos, las deudas actuales, los gastos mensuales y el dinero que tienes ahorrado.
Una forma prudente de empezar es intentar que la cuota hipotecaria no absorba una parte excesiva de tus ingresos. Como referencia personal, puedes simular una cuota de alrededor del 25% al 30% de tus ingresos netos, aunque el porcentaje adecuado depende de tus otros gastos, dependientes y estabilidad laboral. El banco puede utilizar criterios diferentes.
Por ejemplo, si recibes S/ 5,000 netos al mes, una cuota de S/ 1,250 a S/ 1,500 podría servir como punto de partida para analizar tu presupuesto. No significa que el banco vaya a aprobar ese monto ni que necesariamente sea cómodo para tu situación.
No gastes todos tus ahorros en la cuota inicial
Después de comprar tendrás que pagar mantenimiento del edificio, servicios, posibles reparaciones, mudanza y gastos cotidianos. Mantén un fondo de emergencia separado para no depender de préstamos adicionales cuando aparezca un imprevisto.
2. Ahorra la cuota inicial y los gastos de compra
La cuota inicial es la parte del precio que pagas con tus propios recursos. El resto puede financiarse mediante un crédito hipotecario aprobado por una entidad financiera.
| Precio del departamento | Inicial del 10% | Inicial del 20% |
|---|---|---|
| S/ 180,000 | S/ 18,000 | S/ 36,000 |
| S/ 250,000 | S/ 25,000 | S/ 50,000 |
| S/ 300,000 | S/ 30,000 | S/ 60,000 |
| S/ 400,000 | S/ 40,000 | S/ 80,000 |
| S/ 500,000 | S/ 50,000 | S/ 100,000 |
Ejemplos matemáticos, no condiciones de financiamiento garantizadas. La inicial requerida puede ser mayor según el inmueble, la entidad financiera y el perfil del solicitante. Los gastos de cierre deben presupuestarse por separado.
3. Compara créditos hipotecarios antes de comprometerte
Solicita una evaluación preliminar en más de una entidad financiera. No compares únicamente la cuota mensual: revisa el costo total del crédito y las condiciones que se aplicarán durante todo el plazo.
¿Qué debes comparar entre bancos?
- Tasa de interés: verifica si es fija o variable y en qué moneda se otorga el préstamo.
- TCEA: permite comparar el costo efectivo del crédito considerando los conceptos incluidos en su cálculo.
- Cuota mensual: pregunta si la simulación incluye seguros y otros conceptos.
- Plazo: un plazo más largo puede reducir la cuota, pero generalmente incrementa los intereses totales.
- Seguros: consulta el seguro de desgravamen, el seguro del inmueble y sus condiciones.
- Pagos anticipados: averigua cómo realizar amortizaciones y reducir intereses.
- Gastos y comisiones: pregunta por tasación, estudio de títulos y otros costos que puedan corresponder.
Una preevaluación ayuda a saber cuánto podría prestarte el banco, pero no equivale a la aprobación definitiva. La evaluación final también puede depender del inmueble elegido y de sus documentos.
4. Averigua si calificas para programas de vivienda
Antes de firmar una compraventa, consulta si puedes acceder al Nuevo Crédito Mivivienda o a algún beneficio habitacional vigente. Los requisitos, rangos de precio, bonos y condiciones pueden cambiar, por lo que conviene confirmarlos en las plataformas oficiales.
Nuevo Crédito Mivivienda
Es una alternativa de financiamiento para personas que cumplen los requisitos del programa y de la entidad financiera participante. Puede ofrecer beneficios sujetos a evaluación.
Techo Propio
Consulta si existe una modalidad vigente que se ajuste a tu situación familiar, ingresos y tipo de vivienda. No todos los inmuebles ni compradores califican.
Si estás considerando un bono, confirma por escrito que la vivienda y tu perfil cumplen los requisitos. No entregues una separación no reembolsable basándote únicamente en la promesa de que recibirás un beneficio.
5. Elige la zona y compara departamentos
La ubicación afecta el precio, el tiempo de traslado y los gastos cotidianos. En Lima, comparar distritos y barrios cercanos puede ayudarte a encontrar una vivienda que se ajuste mejor a tu presupuesto.
Evalúa estos factores antes de elegir
- Tiempo de viaje al trabajo, centro de estudios y lugares que visitas con frecuencia.
- Acceso a transporte público, comercios, centros de salud y otros servicios.
- Seguridad y condiciones del entorno en distintos horarios.
- Ruido exterior, iluminación, ventilación y orientación del departamento.
- Antigüedad del edificio, mantenimiento de áreas comunes y estado de las instalaciones.
- Cuota mensual de mantenimiento, reglas de la junta de propietarios y gastos extraordinarios previstos.
- Precio por metro cuadrado en comparación con inmuebles similares de la zona.
Si compras un departamento para vivir, prioriza las necesidades de tu hogar. Si lo compras como inversión, analiza también el alquiler probable, los periodos sin inquilino, los costos de mantenimiento y los impuestos que puedan corresponder.
6. Inspecciona el departamento antes de separar
Las fotografías y los recorridos virtuales sirven para filtrar opciones, pero no reemplazan una visita. Revisa tanto el interior como las zonas comunes del edificio.
Lista de revisión durante la visita
- Busca señales de humedad, filtraciones, fisuras o pintura recientemente retocada en zonas sospechosas.
- Prueba grifos, descargas, enchufes accesibles y ventanas.
- Comprueba la presión del agua y pregunta por la antigüedad de las instalaciones.
- Revisa puertas, cerraduras, ventilación y luz natural.
- Observa ascensores, escaleras, estacionamientos y accesos.
- Pregunta por reparaciones pendientes, cuotas extraordinarias y conflictos conocidos en el edificio.
- Solicita los planos y verifica qué estacionamientos o depósitos forman parte de la venta.
Si el inmueble es usado y observas señales de problemas estructurales o instalaciones deterioradas, considera una inspección técnica independiente antes de comprometerte.
7. Verifica los documentos antes de entregar dinero
Esta es una de las etapas más importantes al comprar tu primer departamento. No basta con que una persona muestre las llaves o un contrato privado: debes verificar la situación registral y la facultad del vendedor para transferir el inmueble.
- Consulta la partida registral. Solicita la copia literal o la información registral correspondiente para comprobar quién figura como propietario y revisar cargas, gravámenes y antecedentes.
- Solicita el Certificado Registral Inmobiliario (CRI), cuando corresponda. Permite revisar información registral relevante de la propiedad.
- Verifica la identidad y las facultades del vendedor. Si vende una empresa o un representante, comprueba que tenga poderes suficientes y vigentes.
- Revisa deudas y documentos municipales. Solicita información sobre impuesto predial, arbitrios y servicios pendientes. Aclara contractualmente quién debe pagar cada concepto.
- Comprueba la situación de ocupación. Si hay inquilinos u otros ocupantes, acuerda por escrito cuándo y cómo se entregará el inmueble.
- Confirma la independización. Si compras un departamento dentro de un edificio, verifica que la unidad tenga la identificación registral correspondiente y que los anexos ofrecidos estén debidamente definidos.
La Sunarp explica los requisitos registrales de una compraventa. Ante dudas sobre herencias, copropiedad, poderes, cargas o contratos, pide la revisión de un abogado inmobiliario antes de firmar o pagar.
8. Negocia el precio y firma la separación con cuidado
Cuando encuentres un departamento adecuado, compara el precio solicitado con otras propiedades similares. La antigüedad, el estado de conservación, el piso, la vista, los estacionamientos y las reparaciones pendientes pueden influir en la negociación.
Antes de entregar una suma por separación o arras, revisa el documento completo. Debe identificar el inmueble, el precio, el dinero entregado, el saldo pendiente, los plazos y las consecuencias si alguna de las partes incumple.
9. Firma la minuta, la escritura pública y registra la compra
Una vez revisados los documentos y acordadas las condiciones, normalmente se prepara la minuta de compraventa. Luego se coordina la firma de la escritura pública ante notario y la presentación del título para su inscripción registral.
- Minuta: debe reflejar el precio, forma de pago, identificación del inmueble, fecha de entrega y demás condiciones acordadas.
- Revisión notarial: coordina con la notaría los documentos requeridos, los pagos y la formalización.
- Pago seguro: acuerda con la notaría y la entidad financiera el mecanismo de pago y desembolso. Evita entregar dinero sin respaldo verificable.
- Escritura pública: formaliza la operación de acuerdo con las condiciones de la compraventa.
- Inscripción en Sunarp: coordina la presentación del título y verifica que la compraventa quede inscrita correctamente.
- Entrega del departamento: documenta la entrega de llaves, medidores, controles, inventario y cualquier observación pendiente.
Si utilizas un crédito hipotecario, el banco y la notaría pueden establecer pasos adicionales para la hipoteca y el desembolso. Coordina el calendario antes de fijar una fecha definitiva de entrega.
¿Qué gastos debes pagar al comprar un departamento?
Además del precio y la cuota inicial, considera los siguientes conceptos. Algunos dependen del tipo de operación, de la entidad financiera o de los acuerdos con el vendedor.
| Gasto | ¿En qué consiste? | ¿Siempre aplica? |
|---|---|---|
| Cuota inicial | Parte del precio que pagas con recursos propios. | Si compras con financiamiento, según las condiciones aprobadas. |
| Alcabala | Impuesto municipal a la transferencia, generalmente del 3% sobre la base imponible después de descontar las primeras 10 UIT. | Depende del tipo de transferencia; hay supuestos de inafectación. |
| Notaría y escritura | Gastos de formalización y servicios notariales. | Habitualmente, aunque el reparto de gastos puede acordarse. |
| Inscripción registral | Derechos para inscribir la compraventa en Sunarp. | Para registrar la adquisición. |
| Tasación | Valoración del inmueble para la operación hipotecaria. | Si la entidad financiera la requiere y cobra. |
| Estudio de títulos | Revisión de la documentación legal del inmueble. | Depende de la operación y del financiamiento. |
| Gastos hipotecarios | Inscripción de hipoteca, seguros y otros conceptos que correspondan. | Si compras con crédito, según el producto contratado. |
| Mudanza y acondicionamiento | Traslado, pintura, arreglos, muebles y electrodomésticos. | Según tus necesidades. |
| Mantenimiento y servicios | Pagos periódicos del edificio y del hogar. | Según el inmueble y los servicios utilizados. |
La alcabala se calcula sobre la base imponible aplicable, que no necesariamente coincide con el precio anunciado si el valor de autovalúo ajustado es mayor. En 2026, las primeras 10 UIT equivalen a S/ 55,000. En la primera venta de una constructora, el tratamiento es diferente y la parte correspondiente al terreno puede estar afecta. Confirma el cálculo con la administración tributaria municipal competente.
Consulta la información del portal de tributos municipales y la guía de la alcabala. Los gastos notariales y bancarios deben solicitarse directamente a los proveedores.
Ejemplo: ¿cuánto dinero necesito para un departamento de S/ 300,000?
Supongamos que compras un departamento usado por S/ 300,000, financias el 80% con un crédito hipotecario y la base imponible para alcabala coincide con el precio de venta. El siguiente ejemplo ilustra cómo organizar el dinero, no constituye una cotización.
| Concepto | Ejemplo |
|---|---|
| Precio del departamento | S/ 300,000 |
| Cuota inicial del 20% | S/ 60,000 |
| Monto financiado antes de otros ajustes | S/ 240,000 |
| Alcabala estimada: 3% de (S/ 300,000 − S/ 55,000) | S/ 7,350 |
| Inscripción de compraventa en Sunarp, estimación ilustrativa | S/ 944.50 |
| Notaría, tasación, estudio de títulos y gastos bancarios | Solicitar cotización |
| Mudanza, reparaciones y fondo de emergencia | Según tus necesidades |
En este escenario, la inicial más la alcabala y la estimación de inscripción registral suman S/ 68,294.50, antes de notaría, tasación, otros gastos de financiamiento y acondicionamiento. La inscripción registral se muestra como referencia calculada con una tarifa publicada; confirma los derechos vigentes y la liquidación del caso con Sunarp o la notaría.
Este ejemplo corresponde a una compraventa usada bajo los supuestos indicados. La base imponible real de la alcabala puede variar. Una primera venta de una constructora, un beneficio aplicable o una operación con condiciones distintas puede cambiar el resultado. No uses el ejemplo como liquidación tributaria definitiva.
Calculadora de presupuesto para tu primer departamento
Introduce el precio estimado y el porcentaje de cuota inicial para calcular cuánto dinero necesitas antes de los gastos variables. La calculadora considera una estimación de alcabala para una vivienda usada y una referencia de inscripción registral. No reemplaza la liquidación oficial ni una evaluación bancaria.
Introduce tus datos y calcula el presupuesto.
La calculadora supone una alcabala referencial para vivienda usada, utilizando el precio ingresado como base imponible. Para una primera venta de constructora, estima alcabala solo sobre el valor del terreno si corresponde, pero no puede calcularlo sin ese dato; por eso no incluye ese impuesto en ese escenario. Los otros gastos son un importe manual que debes ajustar con cotizaciones reales.
Errores comunes al comprar un departamento por primera vez
1. Fijarse solo en la cuota mensual
Una cuota aparentemente accesible puede ocultar seguros, mantenimiento, gastos de cierre y costos de reparación. Calcula el costo completo de vivir en el inmueble.
2. No comparar la TCEA
Una tasa nominal más baja no siempre significa el crédito más barato. Compara las condiciones y el costo efectivo, revisando qué conceptos incluye cada simulación.
3. Entregar dinero antes de revisar los documentos
No entregues una suma importante sin verificar la titularidad, las cargas y las condiciones de devolución o incumplimiento. La revisión legal debe preceder al compromiso económico.
4. No calcular la alcabala y otros gastos
Si utilizas todos tus ahorros para la inicial, puedes quedarte sin dinero para formalizar la operación. Separa un presupuesto de cierre y confirma los importes antes de firmar.
5. Comprar por presión o por una promoción
Las ofertas con fecha límite pueden generar decisiones apresuradas. Compara otras viviendas, revisa las condiciones y no aceptes cláusulas que no entiendes.
6. No revisar el edificio
Un departamento bonito puede tener problemas de filtración, ascensores, instalaciones o cuotas extraordinarias. Inspecciona también las áreas comunes y pregunta por el mantenimiento.
7. No leer el contrato completo
Revisa fechas de entrega, penalidades, características del inmueble, estacionamiento, depósito, acabados y condiciones de devolución. Si compras en planos, solicita asesoría para entender las condiciones de entrega y las consecuencias de retrasos o cambios.
8. No inscribir la compraventa
Después de firmar, da seguimiento a la inscripción en Sunarp. No consideres terminado el proceso sin verificar que el registro se haya completado correctamente.
Checklist antes de comprar tu primer departamento
- He calculado la cuota mensual que puedo asumir sin descuidar otros gastos.
- Tengo ahorrada la cuota inicial y dinero separado para los gastos de cierre.
- He comparado ofertas de crédito y revisado la TCEA, seguros y condiciones.
- He visitado el departamento y revisado sus instalaciones y áreas comunes.
- He verificado la partida registral, la titularidad y las posibles cargas.
- He consultado las deudas municipales y las condiciones de entrega.
- He revisado el contrato de separación, las arras y las penalidades.
- He confirmado los gastos de notaría, registro, impuestos y banco.
- He acordado un mecanismo seguro de pago y desembolso.
- He coordinado la escritura pública y la inscripción registral.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito para comprar mi primer departamento en Perú?
Depende del precio, la cuota inicial exigida y los gastos de la operación. Como ejemplo, un departamento de S/ 300,000 con una inicial del 20% requiere S/ 60,000 para la inicial, además de los impuestos y gastos que correspondan. Solicita cotizaciones antes de fijar tu presupuesto definitivo.
¿Puedo comprar un departamento si trabajo de manera independiente?
Sí, puedes solicitar una evaluación hipotecaria, pero la entidad financiera revisará tus ingresos demostrables, historial crediticio y capacidad de pago. Los documentos requeridos pueden variar según el banco y el tipo de actividad.
¿Puedo comprar un departamento sin estar casado?
El estado civil no impide por sí solo comprar una propiedad. Sin embargo, el régimen patrimonial, la situación de convivencia y la titularidad deben revisarse cuando corresponda. Si compras con otra persona, acuerda claramente cómo se registrará la propiedad y cómo se asumirán los pagos.
¿Quién paga la alcabala al comprar un departamento?
Por regla general, la paga el comprador cuando la transferencia está gravada. La tasa es del 3% sobre la base imponible después de descontar las primeras 10 UIT. Existen supuestos de inafectación y reglas especiales, como la primera venta de una constructora. Confirma el cálculo con la municipalidad o administración tributaria competente.
¿Es mejor comprar un departamento nuevo o usado?
No existe una respuesta única. Un departamento nuevo puede ofrecer instalaciones recientes y acabados de estreno; uno usado puede estar en una zona consolidada o permitir evaluar el estado real del edificio. Compara precio total, documentación, calidad, mantenimiento y fecha de entrega.
¿Qué debo revisar si compro un departamento en planos?
Investiga al promotor, revisa el contrato y sus condiciones, confirma la situación del terreno y los permisos pertinentes, y solicita información sobre la fecha de entrega, acabados, modificaciones y consecuencias de retrasos. Es recomendable una revisión legal independiente antes de pagar.
¿Cuánto tiempo demora comprar un departamento?
Depende de si compras al contado o con crédito, de la documentación y de la situación registral. Una operación hipotecaria suele requerir más coordinación entre el banco, la tasación, la notaría y el registro. Pide un cronograma antes de comprometer una fecha de entrega.
¿Debo contratar un abogado inmobiliario?
No siempre es obligatorio contratar uno de manera independiente, pero puede ser muy útil cuando hay cargas, herencias, copropietarios, compras en planos, ocupantes o cláusulas complejas. El costo de una revisión previa puede ayudar a detectar problemas antes de comprometer una suma importante.
Conclusión: compra con un presupuesto realista y documentos en regla
Comprar tu primer departamento requiere planificación financiera, comparación de créditos, inspección del inmueble y revisión legal. No te limites a reunir la cuota inicial: reserva dinero para los gastos de cierre y los costos de vivir en tu nueva vivienda.
Antes de entregar dinero, verifica quién vende, qué estás comprando y qué ocurre si el crédito no se aprueba. Luego coordina la formalización ante notaría y la inscripción en Sunarp. Una decisión informada puede ayudarte a evitar gastos inesperados y proteger tus ahorros.